Per tal d’avançar en canvis legislatius favorables al voltor sense patir el cost polític o el rebuig social directe, es convenient activar una estratègia d’influència indirecta. Es tracta d’instrumentalitzar les pors i les demandes del petit propietari per utilitzar-lo com a escut reputacional, vehicle de legitimitat i altaveu mediàtic.
L’estratègia es divideix en quatre blocs.
- Construcció del relat del Petit Estalviador Vulnerable (PEV Astroturfing)
- Pressió per a l’enduriment de lleis anti-okupes i desnonaments exprés
- Exigència de rebaixes fiscals i incentivació de l’oferta
- Enfocament en la seguretat jurídica i la flexibilització contractual
Humanització i personalització del conflicte
Estratègia: Finançar directament o indirectament (a través de fundacions, patronals o associacions de la propietat) campanyes de comunicació centrades en el perfil de l’estalviador individual (pensionistes que depenen d’un lloguer per complementar la jubilació o famílies que han invertit els estalvis de tota una vida).
Relat: Es presenta qualsevol regulació del mercat no com una mesura contra el gran capital o els voltors immobiliaris, sinó com un atac a la classe mitjana estalviadora.
En associar els interessos del voltor als del petit propietari, es crea un escut moral: criticar les pràctiques de maximització de rendiment o exigir controls de preus s’equipara públicament a perjudicar les famílies treballadores.
Cooptació i creació de plataformes d’opinió
Estratègia: Involucrar o donar altaveu a associacions de veïns, cambres de la propietat i plataformes d’afectats per la inseguretat jurídica, patrocinant estudis de mercat, fòrums i contingut en mitjans de comunicació.
Amplificació mediàtica i gestió de la percepció del risc
Estratègia: Alimentar els mitjans de comunicació amb casos extrems d’ocupació o impagaments que afectin particulars. Es prioritza la cobertura d’aquests casos per sobre de les dades estadístiques reals, generant una sensació d’alarma social i d’indefensió generalitzada.
El debat sobre l’habitatge es desvia de la manca d’oferta accessible o dels preus elevats cap a un debat exclusivament centrat en la criminalitat, la violació de la propietat i l’ordre públic.
Agenda legislativa (reformes d’execució ràpida)
Objectiu normatiu: Utilitzar la pressió social generada per exigir reformes del Codi Penal i de la Llei d’Enjudiciament Civil que permetin desnonaments cautelars o exprés (en 24-48 hores) sense necessitat de verificar la situació de vulnerabilitat dels ocupants.
Benefici directament aplicable al voltor: Un marc legal d’expulsió ràpida permet al voltor reduir a zero el temps d’inactivitat dels seus immobles (vacancy rate), accelerar el buidatge d’edificis per a la seva posterior reforma (Value-Add) i reduir les despeses en seguretat privada o plets judicials llargs.
Discurs de la asfíxia fiscal i la fugida de capital
Estratègia: Difondre el missatge que l’alta fiscalitat (IBI, impost sobre el patrimoni, ITP, o trams alts de l’IRPF per als rendiments del lloguer) fa que els petits propietaris retirin els seus pisos del mercat o els posin a la venda.
Relat de solució: Plantejar que la millor manera de reduir els preus del lloguer no és regulant-los, sinó concedint incentius fiscals als arrendadors per estimular l’oferta.
Captura de beneficis fiscals agregats
Objectiu normatiu: Aconseguir bonificacions fiscals generals (com reduccions del 70% al 90% en la tributació de les rendes del lloguer o exempcions d’impostos per a obres de rehabilitació i eficiència energètica).
Benefici per al voltor: Tot i que aquestes mesures es negocien socialment en nom del petit arrendador, s’apliquen de manera massiva a les grans carteres d’immobles del voltor. Això es tradueix en un augment directe del marge net de rendibilitat (net yield) i de la valoració global dels actius (NAV).
Deslegitimació de la regulació de preus
Estratègia: Responsabilitzar la intervenció pública (com els topalls als lloguer o les pròrrogues extraordinàries) de la manca d’oferta. L’argument central és que la regulació espanta el petit propietari i l’obliga a tancar el pis.
Objectiu legislatiu: Pressió per reduir la durada mínima obligatòria dels contractes d’arrendament (retornar a durades de 3 anys en lloc de 5 o 7) i facilitar la rescissió no renovable.
Benefici de la rotació constant de llogaters
Una durada contractual més curta i flexible permet als voltors recalcular i augmentar el preu de l’habitatge amb molta més freqüència, adaptant-lo de manera contínua a les eines d’optimització d’algorismes (algorithmic pricing) i maximitzant el valor dels seus actius.
El retard burocràtic en comunicar oficialment qualsevol reunió amb legisladors, exigit per llei en alguns països, sempre es pot alleugerar convidant-los a convencions i presentacions per fer més amena l’espera.
Enfilall
Deixa un comentari…