Tip de sentir influencers promocionant el bitcoin i les inversions en borsa? I quan se’n vagi la llum què? Busques valors sòlids i fàcilment convertibles en actius amb gran potencial de revalorització? Amb aquest curset ràpid i quatre rals faràs realitat els teus somnis, només has de posar-hi l’actitud vital del Charles Luciano.
Per aconseguir un impacte en els preus d’una ciutat com, diguem, Barcelona, on el sòl és final (limitat per la mar, la serra de Collserola i els rius Besòs i Llobregat), ens cal desplegar un pla d’actuació focalitzat en zones clau com, diguem, l’Eixample, el Poblenou (22@) o Ciutat Vella.
Gestió de l’oferta i control de l’stock (Land Banking i restricció de subministrament)
Restricció de la sortida al mercat (dosificació): Si el voltor adquireix un volum colossal d’habitatges (provinents, per exemple, de carteres de deute bancari o execucions hipotecàries), no es posen totes a la venda o en lloguer alhora. Posar un excés d’oferta de cop faria baixar els preus. Es manté un percentatge d’habitatges buits o en procés de rehabilitació per coordinar la sortida al mercat de manera gradual.
Adquisició concentrada per zones (clusterització): En lloc de comprar de manera dispersa, es busca controlar un percentatge significatiu de l’oferta en barris o ciutats concretes. En tenir una posició dominant en una zona, el fons passa a ser qui fixa el preu de referència (price maker), ja que la competència local perd capacitat de negociació.
Pràctiques recomanades
A Barcelona, en lloc de comprar pisos aïllats, comprem finques senceres en propietat horitzontal a l’Eixample o el Poble-sec, idealment procedents de patrimonis familiars o fons més petits. En controlar, per exemple, 8 o 10 edificis en un mateix radi de tres illes de cases, passem a dominar l’oferta disponible d’aquella micro-zona.
Quan vencin els contractes existents, buidem els pisos de manera gradual. No traiem 50 habitatges de cop al mercat de lloguer; n’anem entrant 2 o 3 al mes. Mantenir un cert volum en fase de reforma redueix l’oferta immediata i fa que la demanda competeixi pels pocs pisos disponibles, empenyent els preus cap amunt.
Diversificació cap a usuaris de major rendiment
Transició cap al lloguer temporal o de curta durada: Es retiren habitatges del mercat de lloguer residencial de llarga durada per canalitzar-los cap al lloguer de temporada (estudiants d’alt nivell, digital nomads, executius) o ús turístic. Això redueix l’oferta d’habitatge habitual i permet cobrar un preu per metre quadrat molt més elevat.
Inclusió de serveis afegits (build to rent premium): Convé promoure o adquirir edificis dissenyats específicament per al lloguer amb serveis inclosos (gimnàs, espais de coworking, consergeria). Aquests serveis addicionals permeten augmentar el preu global que paga l’usuari final.
Pràctiques recomanades
A Barcelona, la demanda de perfils internacionals d’alt poder adquisitiu és molt elevada. Per maximitzar la rendibilitat i esquivar els límits de renda del lloguer residencial de llarga durada podem reconvertir les propietats cap al lloguer de temporada (contractes d’1 a 11 mesos) adreçat a executius del sector tecnològic (22@), estudiants de màsters d’escoles de negocis (IESE, ESADE) o nomades digitals.
Impacte econòmic: Un pis de 70 m² a la Dreta de l’Eixample que en lloguer habitual podria tenir un sostre de preu, es reubica com a temporada completament moblat i amb serveis per 2.200 € – 2.800 €/mes. Això retira el pis del mercat residencial tradicional, reduint encara més l’oferta per residents locals i elevant la mitjana de preus de tota la zona.
Revalorització d’actius i canvi de perfil de llogater (Value-Add)
Rehabilitació i augment de categoria: Es realitza una inversió inicial per modernitzar l’immoble o l’edifici sencer. Aquesta millora justifica increments substancials en el preu del lloguer o de venda respecte al preu anterior del mercat.
No renovació de contractes antics: No es renoven els contractes d’arrendament tradicionals o de renda antiga. Quan el contracte venç, s’actualitzen les condicions econòmiques a la franja més alta de la zona o es buida l’edifici per fer-ne una reforma integral i tornar-lo a introduir al mercat amb tarifes significativament superiors.
Pràctiques recomanades
Adquireix una finca antiga a Sant Antoni o al Poblenou amb un estat de conservació deficient i realitza una reforma integral de l’edifici (façana, ascensor, zones comunes) i de cadascun dels interiors, transformant-los en habitatges d’estil industrial xic o modernista restaurat.
En afegir acabats d’alta gamma i serveis addicionals (com ara accés a un terrat comunitari amb espai de coworking o gims en planta baixa), l’immoble passa a una categoria premium. Això permet fixar un preu de venda o lloguer un 30% o 40% per sobre de la mitjana del barri, establint un nou sostre de mercat que la resta de propietaris privats de la zona prendran com a referència.
Estratègies financeres i d’avaluació de mercat
Manteniment de les valoracions en balanç: No es gens aconsellable reduir el preu nominal d’un immoble, ja que això reduiria el valor net dels actius (NAV) que es reporten als inversors. Sovint es preferible tenir un immoble buit un temps abans que acceptar una rebaixa en la renda que depreciï el valor patrimonial de l’actiu.
Retenció de valor patrimonial (asset protection): Si en un moment determinat el mercat frena o la demanda baixa, ens cal evitar a tota costa reduir el preu del lloguer o de venda dels actius de la cartera.
Pràctiques recomanades
Si reduïm la renda d’un pis de 2.000 € a 1.600 €, la valoració total de l’edifici als nostres balanços financers cau directament. Per evitar-ho, és preferible assumir una certa taxa de vacança (tenir el pis buit uns mesos) o bé oferir incentius indirectes (com incloure les despeses de subministraments o un mes de carestia) abans que baixar el preu nominal de la renda. Així es manté intacte el valor de l’actiu a ulls dels inversors.
Ús de plataformes de gestió de preus (Algorithmic Pricing): S’utilitzen eines de programari especialitzades que analitzen l’oferta de la zona en temps real i optimitzen els preus cap amunt, assegurant que cap immoble de la cartera s’ofereixi per sota de la mitjana màxima que el mercat estigui disposat a absorbir.
I que passa amb la competència?
Per mantenir la posició de domini i assegurar-nos que els preus no caiguin, ens cal monitorar contínuament quatre factors clau de la resta de propietaris i fons:
Estructura de la propietat a la zona (Market Share): Distingir quina part del barri està en mans de petits propietaris individuals i quina en mans d’altres voltors o family offices. Els fons tenen múscul financer per aguantar preus alts; els petits propietaris tenen més tendència a baixar el preu si necessiten diners ràpids.
Taxa de desocupació (vacancy rate): Monitorar quants pisos de la competència estan buits i quant temps triguen a llogar-se o vendre’s. Si un voltor rival comença a acumular pisos desocupats durant mesos, és un senyal d’alerta: podria cedir i baixar preus.
Tipologia de producte i velocitat d’absorció: Observar a quin ritme s’estan llogant els pisos de la competència segons el tipus de contracte (de temporada, corporatiu, coliving o venda tradicional).
Nivell de serveis (amenities): Analitzar quins afegits ofereixen altres promocions (terrasses, gimnasos, serveis inclosos) per no quedar-nos enrere en la justificació del preu premium.
Com competir? (estratègies de posicionament)
En un mercat tensionat, l’objectiu no és lluitar per ser el més barat (guerra de preus destructiva), sinó captar la demanda de major poder adquisitiu per poder mantenir el llistó alt.
A. Diferenciació per producte (upgrading)
Per evitar competir en preu amb els petits propietaris que ofereixen pisos de qualitat mitjana, ens cal situar el nostre stock en un segment superior (top-tier):
- Disseny d’interiors homologat i d’aspecte internacional (estètica per a expats).
- Serveis digitals integrats (accés amb pany electrònic, app per a incidències, xarxa Wi-Fi d’alta velocitat inclosa des del primer dia).
- Eficiència energètica alta (A o B), un factor cada vegada més valorat per multinacionals que lloguen pisos per als seus executius.
B. Segmentació i monopolització de canals
Els llogaters de renda alta o les empreses que busquen habitatge per als seus treballadors no busquen als portals immobiliaris convencionals de la mateixa manera:
Ens cal tancar acords directes amb agències de mobilitat internacional (relocation agencies), escoles de negocis (IESE, ESADE) i grans empreses tecnològiques del 22@. En canalitzar la demanda directament a través d’aquests acords corporatius, esquivem la competència del mercat obert i podem fixar tarifes superiors sense necessitat de publicar-les o negociar-les a la baixa.
C. Aliances de fet i Algorithmic Pricing
Als inversors voltors no els interessa entrar en una guerra de preus a la baixa amb altres voltors rivals, ja que això destruiria el valor dels actius de tots dos (NAV).
Mitjançant l’ús de les mateixes eines d’optimització de preus per algorisme (com RealPage o similars), el mercat s’alinea de manera de facto. Aquests programes analitzen l’oferta global i suggereixen a tots els gestors pujar les tarifes de manera simultània quan la demanda augmenta, evitant que ningú ofereixi descomptes no necessaris.
D. Absorció de la petita competència (buy-out)
Si un petit propietari o una comunitat de veïns a la nostra zona d’interès ofereix lloguers per sota del preu que volem establir, una estratègia habitual és la compra de l’actiu. Adquirir l’immoble permet integrar-lo a la nostra cartera, reformar-lo i canviar-ne immediatament el nivell de renda, eliminant l’opció barata del mercat local.
Enfilall
Deixa un comentari…