Per fer caure els preus de l’habitatge de manera sostinguda i real, l’evidència empírica i els estudis econòmics assenyalen que no existeix una bala de plata, sinó que cal combinar un paquet de mesures estructurals sobre l’oferta, la regulació i la fiscalitat. Però en una situació d’emergència o d’excepció, les eines ordinàries no actuen a la velocitat que requereix la crisi.
Mesures estructurals ordinàries
Que, en països com Espanya, s’han predicat molt i s’han aplicat poc o gens, perquè el que ha interessat és augmentar la rendibilitat dels immobles a través d’escassetat i normativa ad hoc (o inexistent).
Augment massiu del parc d’habitatge públic i assequible
Aquest és el factor determinant en els models d’èxit europeus (com el de Viena o Finlàndia). A Espanya/Catalunya el parc d’habitatge social ronda el 1,5% – 2%, mentre que la mitjana europea és del 9% i a ciutats com Viena supera el 25% – 30%.
Per condicionar el mercat privat, l’Estat i la Generalitat haurien de construir o adquirir un volum d’habitatge públic tan gran que obligués els propietaris privats a competir en preu i qualitat.
Tancar vies d’escapatòria de la regulació
Si s’imposen topalls als preus del lloguer residencial però es deixen escletxes legals, el mercat es desvia:
S’ha de regular de forma estricta l’ús del lloguer de temporada (estudiants, feines temporals) i el lloguer per habitacions, ja que actualment molts propietaris fan servir aquests formats per esquivar els límits de preu de la Llei d’Habitatge. I s’ha de reduir dràsticament o retirar llicències de pisos turístics en zones de molta demanda per reincorporar aquests immobles al mercat de residència habitual.
Garantir seguretat jurídica i rapidesa judicial
La por a la morositat o a no poder recuperar l’habitatge fa que molts petits propietaris retirin els seus pisos del mercat o bé inflin el preu per cobrir-se del risc.
Un sistema judicial ràpid que resolgui els incompliments de contracte fa que disminueixi el risc percebut per l’arrendador, cosa que ajuda a augmentar l’oferta de lloguer residencial de llarga durada.
Penalitzar fiscalment l’immoble buit o infrautilitzat
Aplicar impostos progressius als habitatges que romanen buits sense justificació de manera prolongada (especialment quan són de grans tenidors o fons) per forçar la seva sortida al mercat de venda o lloguer (recàrrecs en l’IBI i impostos especials).
Urbanisme, solars i cessió de sòl públic
Acceleració de llicències i rehabilitació: Reduir la burocràcia per a la rehabilitació d’edificis antics o la conversió de locals/oficines en habitatge.
Col·laboració publicoprivada no especulativa: Cedir sòl públic a cooperatives d’habitatge o a promotors privats amb la condició que els preus del lloguer estiguin limitats per llei de manera permanent (evitant que passin al mercat lliure al cap de 10 o 20 anys).
La regulació de preus per si sola tendeix a reduir l’oferta si no ve acompanyada d’altres mesures; per fer caure el preu de forma real cal inundar el mercat d’oferta assequible (pública i privada) i eliminar la rendibilitat de les pràctiques especulatives o temporals.
Mesures d’emergència (estat d’excepció)
Si el que es busca és un impacte immediat i dràstic en els preus i la disponibilitat en qüestió de setmanes o mesos, l’Estat hauria d’avançar cap a mesures d’intervenció directa i de xoc, similars a les que s’apliquen en economies de guerra o grans catàstrofes:
Requisició temporal i ús obligatori de sòl i habitatge buit
Acció: Fer ús de les potestats d’expropiació temporal o requisició d’ús que preveu la legislació d’emergència o d’ordre públic.
Impacte: L’Administració pren la gestió directa dels milers d’habitatges buits en mans de fons, bancs o la Sareb i els posa directament al mercat com a lloguer social a preus assumibles de manera immediata, sense esperar a construir.
Decret de moratòria i reconversió forçosa del lloguer turístic i de temporada
Acció: Suspendre temporalment totes les llicències d’habitatge per ús turístic (HUT) i del lloguer de temporada en zones declarades d’emergència habitacional.
Impacte: Milers d’habitatges que actualment es dediquen al turisme o al lloguer de curta durada es veurien obligats a passar al mercat residencial habitual o quedar-se buits (sota amenaça de sanció/requisició). Això faria augmentar l’oferta de cop en poques setmanes.
Congelació universal de rendes i rebaixa per decret
Acció: En lloc de limitar pujades, decretar una congelació total o una rebaixa percentual directa (per exemple, un 10% o 20%) de tots els contractes de lloguer vigents en zones tensades, assumint l’Estat un fons de compensació per als petits propietaris que en depenguin per viure.
Impacte: Atura de cop la sangria de despesa de les famílies llogateres.
Prohibició total de la compra d’habitatge per a ús no residencial
Acció: Prohibir provisionalment la compra d’habitatges per part de persones no residents, societats mercantil o fons que no tinguin com a objectiu destinar-los a residència habitual de tercers a preu protegit.
Impacte: Elimina la competència dels compradors especulatius o d’alt poder adquisitiu sobre el parc existent, forçant una caiguda ràpida dels preus de venda.
Preu polític i jurídic d’un estat d’excepció
Aquest tipus de mesures de xoc tenen un impacte immediat en els preus, però comporten costos i riscos molt elevats que expliquen per què cap govern tradicional s’atreveix a aplicar-les:
Inseguretat jurídica i fuga de capital: Un cop es trenca el marc de la propietat privada per decret, la inversió en construcció i manteniment privat es pot paralitzar del tot a mitjà i llarg termini.
Litigiositat i compensacions: La Constitució espanyola i el dret europeu protegeixen el dret a la propietat i la llibertat d’empresa. Aplicar requisicions o rebaixes forçoses sense indemnització generaria una pluja de demandes als tribunals europeus que podrien acabar costant milers de milions en indemnitzacions pagades amb diners públics en el futur.
Manca de majories polítiques: Cap dels partits amb capacitat de governar a Catalunya o a Espanya està disposat a assumir el trencament del marc jurídic i econòmic actual que aquestes mesures d’emergència requeririen.
Deixa un comentari…